Uit het onderzoek van de toezichthouder financiële markten (AFM) blijkt dat bijna driekwart van de hypotheekadviseurs adviezen geeft die van een redelijke tot goede kwaliteit zijn. Op specifieke onderdelen als vermogensopbouw, advies bij oversluiten, risicobeschermingsproducten en de fiscale gevolgen van de lening schieten adviseurs regelmatig te kort. Bijna driekwart van de adviezen over de hoogte van het geleende bedrag is goed. Ook de informatieverstrekking over woonlasten en aflossing is overwegend goed.
Dat zijn de conclusies van een onderzoek welke gepubliceerd is in november 2007.
In Nederland zijn 4,2 miljoen hypotheken ingeschreven. Alleen in 2006 zijn er al 545.752 nieuwe bijgekomen. Met een totaalbedrag van ruim ruim 123 miljard euro.
De kwaliteit van het advies van de hypotheekadviseur blijkt bepalend te zijn bij het afsluiten van een hypotheek.
Als uitgangspunt voor het AFM onderzoek zijn vijf vragen van hypotheeknemers gebruikt. Consumenten willen weten of oversluiten zinnig is, welke woonlasten verantwoord zijn, of en hoe vermogen moet worden opgebouwd, welke risico’s zij moeten afdekken en wat de invloed van de belastingen zijn (fiscaliteit). Daarop heeft de AFM bij 30 banken, verzekeraars en bemiddelaars 408 adviezen geanalyseerd. Het grootste deel van de adviseurs en bemiddelaars heeft de zaken op hoofdlijnen op orde.
Een goed advies voldoet volgens de AFM aan drie criteria: voldoende aandacht voor de persoonlijke situatie van de consument, inzichtelijk advies door kwantitatief onderbouwde analyse en gegevens zijn zodanig vastgelegd dat ze voor alle betrokkenen begrijpelijk zijn.
Analyse hoofdvragen consumenten
Qua woonlasten concludeerde de AFM dat in ongeveer driekwart van de gevallen passend advies en de juiste informatie is gegeven.
Bij oversluitadviezen blijken hypotheekbemiddelaars in ruim eenderde van de dossiers geen kwantitatieve vergelijking te maken tussen de oude hypotheek en de nieuwe. In de ogen van de AFM is het daardoor niet vast te stellen of oversluiten in het voordeel van de consument is. Oversluiten kan met name schadelijk zijn als ook een bijbehorende polis wordt overgesloten. De consument kan immers, zonder vergelijking, niet beoordelen of de prijs die hij betaalt voor het oversluiten ook daadwerkelijk oplevert wat hij wenst.
Ook qua belastingen schieten de hypotheekadviseurs in een derde van de gevallen te kort. De wet vereist dat de adviseur hierover alle relevante informatie verstrekt. Toch was een derde van alle klanten, na bij een adviseur te zijn geweest, niet goed geïnformeerd over de maximale fiscale aftrek van 30 jaar, de bijleenregeling of het niet aftrekbaar zijn van het consumptieve deel van de hypothecaire lening.
Bij vermogensopbouw vond de AFM in bijna de helft van de gevallen, de adviezen slecht bij de klant passen. Adviseurs moeten ervoor zorgen dat de hoogte van het doelvermogen en de manier waarop het wordt opgebouwd, aansluit bij het profiel van de klant. Die moet, op zijn beurt, weten welke zekerheid hij wenst voor het opbouwen van zijn vermogen. Bij een slecht advies, loopt de consument bijvoorbeeld meer risico dan bij hem past.
Waarom een klant wel of niet een overlijdensrisicoverzekering zou moeten aanschaffen, bleek te vaak niet cijfermatig onderbouwd. Uit ruim de helft van de geanalyseerde dossiers bleek dat de adviseur niet had uitgezocht welke financiële risico’s zijn klant zou kunnen lopen als zijn partner zou overlijden.
Op basis van het onderzoek onderneemt de AFM actie. Zie de AFM website voor meer informatie.
De lessen voor bankspaarhypotheken (en ook andere hypotheekvormen) zijn:
1. Let goed bij oversluiten naar een bankspaarhypotheek of het daadwerkelijk interessant voor je is. Eis een berekening waar de huidige situatie met de nieuwe hypotheeksituatie vergeleken wordt.
2. Neem de fiscale aspecten mee. Laat je daar goed over voorlichten.
3. Bekijk goed of je een overlijdensrisicoverzekering bij je bankspaarhypotheek nodig hebt en of de hoogte van de uitkering voldoende is.
4. Bezoek meerdere hypotheekadviseurs en leg hun adviezen naast elkaar.
5. Bereid je goed voor om zodoende de hypotheekadviezen te kunnen beoordelen.
