Banksparen Informatie

Sommige hypotheekverleners werken via een direct model en andere via een indirect model (of combinatie). Voor de consument houdt dat in dat je offertes kan aanvragen bij een tussenpersoon (hypotheekburo) of rechtstreeks bij de geldverstrekker zoals je eigen bank.

Tussenpersonen hebben contacten (én contracten) met meerdere hypotheekverstrekkers waardoor je een breder hypotheekaanbod hebt. Als je alleen via een tussenpersoon laat adviseren, mis je wel het aanbod van de zogenaamde direct writers zoals Bank of Scotland en Centraal Beheer Achmea. Daarnaast moeten tussenpersonen ook leven. Zij verdien hun inkomen uit de provisie die zijn ontvangen over de hypotheken én de verzekeringen. Soms krijgen zij ook nog een extra bonus als zij heel veel van één bepaald product verkopen.

Je kunt dit ondervangen door of een echte onafhankelijke financiële adviseur te nemen. Daar moet je dan wel voor betalen. Bijvoorbeeld bij Vereniging Eigen Huis.

Een alternatief is om twee tussenpersonen te benaderen en de aanbiedingen en informatie naast elkaar te leggen. Je moet dan wel dezelfde uitgangspunten hanteren in de vergelijkingen. Vervolgens vraag je op basis van diezelfde uitgangspunten ook een hypotheekofferte aan bij een aantal direct writers.

Naast de prijs zijn de overige voorwaarden van een hypotheek relevant. Welke voorwaarden belangrijk zijn, hangt af van je persoonlijke situatie.

De belangrijkste voorwaarden/condities van een hypotheek zijn:
1. Verhuiscondities
2. Voorwaarden mbt extra geld opnemen via de hypotheek
3. Vervroegd aflossen
4. Geldigheidsduur offerte
5. Mogelijkheid om minder te verzekeren tegen overlijden
6. Switchmogelijkheden bij een banksparenbeleggingsconstructie
7. Hoogte van het bedrag welke je aflossingsvrij kan lenen
8. Combinatiemogelijkheden met een andere hypotheekvorm
9. Vergeoding bouwdepot bij een nieuwbouwwoning

ad. Verhuiscondities hypotheken
Ofwel kan je je huidige rente meenemen bije een verhuizing. De mogelijkheden verschillen per hypotheekverstrekker. Als je bij een verhuizing een hogere hypotheek nodig hebt, leen je het extra deel tegen de dagrente (huidige hypotheekrente). Je kunt de eventueel lagere hypotheekrente van je lopende hypotheek op twee manieren meeverhuizen:
1. Rentevasteperiode met oude rente
2. Nieuwe (langere) rentevasteperiode met middeling van huidige dagrente en de oude hypotheekrente van je lopende hypotheek
Idealiter heb je de keuze tussen de twee mogelijkheden. Niet elke geldverstrekker geeft je deze keuze.
Naast de rente wil je soms je levensverzekering meenemen. Uiteraard als je een hypotheek op basis van een levensverzekering hebt afgesloten. Er zijn twee mogelijkheden:
1. Je verhuist en zet de verzekering voort bij dezelfde hypotheekverstrekker: de verzekering wordt gekoppeld aan de nieuwe hypotheek
2. Je verhuis en neemt een hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker: soms kan je de bestaande verzekering voortzetten.

Ad Extra geld opnemen via hypotheek
Soms handig bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken of badkamer.

Kan je de hypotheek hoger inschrijven? Betekent wel dat de notaris het hogere bedrag inschrijft en dat je iets meer notariskosten op dit moment moet betalen. Maar deze kosten zijn een stuk lager dan als je later opnieuw naar de notaris moet. Overigens betkent hoger inschrijven niet automatisch dat je ook extra geld krijgt van de geldverstrekker.

Ad Eerder aflossen
Kan handig zijn als je een hypotheek wil oversluiten of bijvoorbeeld een erfenis hebt gekregen. Je hypotheekvoorwaarden moeten dat natuurlijk wel toestaan.

Ad Minder verzekeren
Als alleenstaande wil je wellicht helemaal geen verzekering en als je boven de zestig jaar bent, kun sowieso bijna nergens meer een overlijdensrisicoverzekering afsluiten.

Ad Switchmogelijkheden
Hoe vaak kun je switchen binnen je hypotheek en tegen welke kosten? Vooral bij beleggingshypotheken relevant. Als het einde van de looptijd naderbij is, wil je je opgebouwde vermogen wellicht wat veiliger wegzetten. Bijvoorbeeld naar de spaarvariant in plaats van de beleggingsfondsen.

Ad Aflossingsvrije hypotheek
Hoeveel je aflossingsvrij kunt afsluiten verschilt ook per hypotheekverstrekker. Hoe meer aflossingsvrij, hoe lager de maandlasten. Betekent wel dat je aan het einde van de looptijd wel een restschuld hebt, waar je geld voor opzij gelegd moet hebben of weer een nieuwe lening voor moet afsluiten.

Twee varianten:
1. Met Nationale Hypotheek Garantie: Je kunt tot 50% aflossingsvrij afsluiten.
2. Zonder Nationale Hypotheek Garantie: hangt van de geldverstrekker af. Kan tot 65-85% aflossingsvrij.

Ad Bouwdepot
Met een bouwdepot kun je de bouw (van nieuwbouwwoning) in gedeelten betalen. Tot je de grondkosten betaalt, ontvang je vaak over het geld in de bouwdepot rente zodat het niks kost. Na betaling grondkosten, maak je kosten. Echter niet alle geldverstrekkers hebben dezelfde hypotheekrente en bouwdepotrentevergoeding. Ook te gebruiken voor verbouwingen van bestaande woningen.

De genomineerden voor het IIR Hypotheekproduct van het Jaar 2008 zijn bekend. Delta Lloyd Bank is door het Institute for International Research (IRR) genomineerd voor de ‘Verkiezing van het Hypotheekproduct van het jaar 2008′. Volgens de jury zet Delta Lloyd een dag na aanname van de Wet Depla/Blok de eerste bancaire spaarhypotheek in de markt en toont daarmee innovatiedrang en concurrentiekracht. Delta Lloyd Bank is één van de vijf genomineerden. De bekendmaking van de winnaar en de prijsuitreiking vinden plaats op woensdag 13 februari 2008 tijdens het het 17e Hypotheken Event in Amsterdam.

Uit het onderzoek van de toezichthouder financiële markten (AFM) blijkt dat bijna driekwart van de hypotheekadviseurs adviezen geeft die van een redelijke tot goede kwaliteit zijn. Op specifieke onderdelen als vermogensopbouw, advies bij oversluiten, risicobeschermingsproducten en de fiscale gevolgen van de lening schieten adviseurs regelmatig te kort. Bijna driekwart van de adviezen over de hoogte van het geleende bedrag is goed. Ook de informatieverstrekking over woonlasten en aflossing is overwegend goed.

Dat zijn de conclusies van een onderzoek welke gepubliceerd is in november 2007.

In Nederland zijn 4,2 miljoen hypotheken ingeschreven. Alleen in 2006 zijn er al 545.752 nieuwe bijgekomen. Met een totaalbedrag van ruim ruim 123 miljard euro.

De kwaliteit van het advies van de hypotheekadviseur blijkt bepalend te zijn bij het afsluiten van een hypotheek.

Als uitgangspunt voor het AFM onderzoek zijn vijf vragen van hypotheeknemers gebruikt. Consumenten willen weten of oversluiten zinnig is, welke woonlasten verantwoord zijn, of en hoe vermogen moet worden opgebouwd, welke risico’s zij moeten afdekken en wat de invloed van de belastingen zijn (fiscaliteit). Daarop heeft de AFM bij 30 banken, verzekeraars en bemiddelaars 408 adviezen geanalyseerd. Het grootste deel van de adviseurs en bemiddelaars heeft de zaken op hoofdlijnen op orde.

Een goed advies voldoet volgens de AFM aan drie criteria: voldoende aandacht voor de persoonlijke situatie van de consument, inzichtelijk advies door kwantitatief onderbouwde analyse en gegevens zijn zodanig vastgelegd dat ze voor alle betrokkenen begrijpelijk zijn.

Analyse hoofdvragen consumenten
Qua woonlasten concludeerde de AFM dat in ongeveer driekwart van de gevallen passend advies en de juiste informatie is gegeven.

Bij oversluitadviezen blijken hypotheekbemiddelaars in ruim eenderde van de dossiers geen kwantitatieve vergelijking te maken tussen de oude hypotheek en de nieuwe. In de ogen van de AFM is het daardoor niet vast te stellen of oversluiten in het voordeel van de consument is. Oversluiten kan met name schadelijk zijn als ook een bijbehorende polis wordt overgesloten. De consument kan immers, zonder vergelijking, niet beoordelen of de prijs die hij betaalt voor het oversluiten ook daadwerkelijk oplevert wat hij wenst.

Ook qua belastingen schieten de hypotheekadviseurs in een derde van de gevallen te kort. De wet vereist dat de adviseur hierover alle relevante informatie verstrekt. Toch was een derde van alle klanten, na bij een adviseur te zijn geweest, niet goed geïnformeerd over de maximale fiscale aftrek van 30 jaar, de bijleenregeling of het niet aftrekbaar zijn van het consumptieve deel van de hypothecaire lening.

Bij vermogensopbouw vond de AFM in bijna de helft van de gevallen, de adviezen slecht bij de klant passen. Adviseurs moeten ervoor zorgen dat de hoogte van het doelvermogen en de manier waarop het wordt opgebouwd, aansluit bij het profiel van de klant. Die moet, op zijn beurt, weten welke zekerheid hij wenst voor het opbouwen van zijn vermogen. Bij een slecht advies, loopt de consument bijvoorbeeld meer risico dan bij hem past.

Waarom een klant wel of niet een overlijdensrisicoverzekering zou moeten aanschaffen, bleek te vaak niet cijfermatig onderbouwd. Uit ruim de helft van de geanalyseerde dossiers bleek dat de adviseur niet had uitgezocht welke financiële risico’s zijn klant zou kunnen lopen als zijn partner zou overlijden.

Op basis van het onderzoek onderneemt de AFM actie. Zie de AFM website voor meer informatie.

De lessen voor bankspaarhypotheken (en ook andere hypotheekvormen) zijn:
1. Let goed bij oversluiten naar een bankspaarhypotheek of het daadwerkelijk interessant voor je is. Eis een berekening waar de huidige situatie met de nieuwe hypotheeksituatie vergeleken wordt.
2. Neem de fiscale aspecten mee. Laat je daar goed over voorlichten.
3. Bekijk goed of je een overlijdensrisicoverzekering bij je bankspaarhypotheek nodig hebt en of de hoogte van de uitkering voldoende is.
4. Bezoek meerdere hypotheekadviseurs en leg hun adviezen naast elkaar.
5. Bereid je goed voor om zodoende de hypotheekadviezen te kunnen beoordelen.

Ook Rabobank komt met de fiscaal vriendelijke bankspaarhypotheek en banksspaarrekening.

In een persbericht geeft Rabobank aan dat er meerdere bankspaarproducten komen die grotendeels dezelfde fiscale voordelen hebben als die nu gelden voor producten van verzekeraars. Het gaat om de Rabo OpbouwHypotheek, RaboToekomstSparen/Beleggen en RaboToekomstUitkering. Met de Rabo OpbouwHypotheek kunnen klanten vermogen opbouwen voor de aflossing van hun hypotheek. De Rabo OpbouwHypotheek is een combinatie van een hypothecaire geldlening en het opbouwen van vermogen door te sparen en/of te beleggen op een geblokkeerde Rabobank spaar- en/of effectenrekening (ofwel een bankspaarrekening). De Rabo ToekomstRekening bestaat uit twee producten: Rabo ToekomstSparen/Beleggen en Rabo ToekomstUitkering. Bij Rabo ToekomstSparen/Beleggen kan op een fiscaal aantrekkelijke manier worden gespaard of belegd voor de oudedagsvoorziening. Dit gebeurt op een geblokkeerde bankrekening (de bankspaarrekening). De inleg is binnen bepaalde grenzen aftrekbaar in box 1 en het tegoed vormt geen bezitting in box 3. De uitbetalingen via de Rabo ToekomstUitkering zijn belast in box 1. De uitbetalingen vanaf 65-jarige leeftijd kunnen belast worden in box 1 tegen een lager belastingtarief dan de klant op moment van de inleg heeft. “Rabo ToekomstSparen/Beleggen en RaboToekomstUitkering hebben nog een aantal voordelen ten opzichte van bestaande lijfrenteproducten. Zo zijn de kosten lager. Daarnaast is de Rabo ToekomstSparen/Beleggen flexibel: de klant bepaalt immers zelf hoeveel en op welk moment er wordt ingelegd. Bovendien is de rekening transparant: op het rekeningoverzicht (ook via www.rabobank.nl) is 1-op-1 terug te zien hoeveel is ingelegd”, aldus de bank.

Vanaf 2008 gelden voor de inleg op een speciale geblokkeerde spaarrekening bij een bank dezelfde regels als voor lijfrentepremies die u aan een verzekeraar betaalt. Deze inleg kunt u dan aftrekken als ‘uitgave voor inkomensvoorziening’. Het moet gaan om een rekening voor een inkomensvoorziening. Bron: Belastingdienst

Regels voor aftrek van banksparen en lijfrentepremies als aanvulling op pensioen (Bron: Belastingdienst):

U kunt de premies aftrekken die u zelf als verzekeringnemer hebt betaald voor een (tijdelijke) oudedagslijfrente of een nabestaandenlijfrente.

U kunt uitsluitend de premies aftrekken als u een pensioentekort hebt. Aftrekbaar zijn de premies voor de volgende soorten lijfrenten:

* een oudedagslijfrente. U ontvangt dan een lijfrente-uitkering tot uw overlijden. De uitkering mag op elk gewenst tijdstip ingaan maar niet later dan in het jaar waarin u 70 wordt.
* een nabestaandenlijfrente. Nabestaanden ontvangen dan een lijfrente-uitkering als u of uw partner overlijdt.
* een tijdelijke oudedagslijfrente. U ontvangt dan ten minste 5 jaar lang een lijfrente-uitkering die niet eerder ingaat dan het jaar waarin u 65 wordt. Deze uitkeringen beginnen niet later dan in het jaar waarin u 70 wordt en stoppen op een vastgestelde einddatum, bijvoorbeeld als u 80 jaar wordt.

Naast de voorwaarden is bij een selectie van de bankspaarhypotheek ook de prijs belangrijk. En dat is niet alleen de rente die je betaalt.

Net als alle hypotheekvormen worden de kosten van een bankspaarhypotheek gevormd door: de rente, de verzekeringspremies en de bijkomende kosten.

ad Rente
Enkele veelgebruikte termen zijn:
Nominale rente: de feitelijke rente.
Effectieve rente: rente waarbij afsluitprovisie in verdisconteerd is
Dagtarief/venstertarief: openbare tarief van geldverstrekker
Offerterente: de geoffreerde rente
Contractrente: rente na onderhandeling (dus korting is mogelijk)
Projectrente/arrangementsrente: speciale rente bijvoorbeeld bij nieuwbouwprojecten. Bedenk wel dat korting vaak vervalt bij de eerste renteherziening.

De meeste hypotheekverstrekkers lenen je tot 75% van de getaxeerde executiewaarde tegen een basisrente (zogenaamde basishypotheek). Leen je meer dan 75% zonder NHG (Nationale Hypotheekgarantie) dan krijg je te maken met een opslag (topopslag). De opslag kan wel zo’n 0,6% zijn!

Uiteaard kun je ook kiezen voor een variabele rente. De hoogte van een variabele rente wordt elke maand of elk kwartaal opnieuw vastgesteld. Dit kan voordelig zijn, maar ook nadelig. Normaliter is de hoogte van een variabele rente lager dan een rente voor een langere rentevaste periode. Je hebt in dat geval wel lagere maandlasten met een variabele rente. Uiteraard moet je wel genoeg financiële reserves hebben om eventuele rentestijgingen op te kunnen vangen. Bedenk goed dat het in de jaren 80 wel eens bijna op 14% stond.

Een variant is de rente met een bandbreedte. De rente blijft binnen de afgesproken bandbreedte (plus of min 0,5 tot 3%) ongewijzigd gedurende een bepaalde periode. Uiteraard zijn hier wel kosten aan verbonden. De rente is hoger dan de gewone variabele rente.

Je kunt ook vaak kiezen voor een instaprente. Hiermee heb je gedurende 1 of 2 jaar de mogelijkheid om op elk moment de rente voor een langere periode vast te zetten.

Welke rentevaste periode je kiest, is natuurlijk je eigen keuze. Daarbij kun je de volgende zaken in overweging nemen:
- Als je een weinig financiële buffers hebt (ofwel je hebt een maximale hypotheek), leg dan de rente wat langer vast.
- Bij een lage rentestand kun je beter ook de rentevaste periode op 10 jaar of langer zetten.
- Bij een spaarhypotheek heeft het meestal geen zien om een rentevaste periode van langer dan 10 jaar te nemen vanwege de ‘rentedempende werking’ die in de spaarhypotheek ingebouwd is.
- Als je hypotheek uit meerdere delen bestaat, ben je niet verplicht om voor alle delen dezelfde rentevaste periode te kiezen.

Qua looptijd kies je meestal voor dertig jaar aangezien je dertig jaar lang de hypotheekrente kan aftrekken. Het is meestal wel verstandig om je hypotheek afgelost te hebben voor je pensionering aangezien je dan in een gunstiger belastingtarief valt.

ad Verzekeringspremies
De kosten van eem meeverbonden levensverzekering zijn substantieel. Daarom is een bankspaarhypotheek ook zo interessant, omdat daar vaak geen levensverzekering aan gekoppeld is.

ad Bijkomende kosten
Bij afsluiten van een hypotheek heb je nog een aantal eenmalige kosten zoals afsluitprovisie (meestal 1%) en taxatiekosten en notariskosten. Soms bieden geldverstrekkers hier kortingen of voordelige constructies aan. Bedenk dat dit voordeel relatief is, want deze kosten zijn aftrekbaar voor de belasting.

Ten slot
Over de rente en/of afsluitprovisie valt te onderhandelen. Bedenk wel dat de korting niet automatisch wordt voortgezet bij einde rentevaste periode. En als je dan wilt wisselen, heb je wel opnieuw de kosten van je notaris en de afsluitprovisie. Dus controleer altijd of je korting hebt en hoe hoog die is. Neem bij de prijsvergelijking mee dat kortingen vervallen na de eerste rentevaste periode.

En let goed op de overige voorwaarden van je (bankspaar-) hypotheek.

Ook de ASN Bank biedt nu de mogelijkheid om fiscaalvriendelijk voor je oudedagsvoorziening te sparen met een bankspaarrekening. Bij de ASN Bank heet het Lijfrentesparen

ASN Bank claimt dat het een eenvoudig, duurzaam en transparant spaarproduct is. Met een aantrekkelijke rente, zonder verborgen kosten en in zowel een opbouw- als een uitkeringsvariant.

In Nederland betalen wij niet voor financieel advies. Toch is het afsluiten van een hypotheek niet gratis. Je ziet het alleen niet. De tussenpersoon krijgt een provisie welke afhankelijk is van de bank/verzekeraar en het (aantal) producten welke ze aan je verkopen.

Op ProvisieOverzicht.nl kun je zien zien hoeveel je hypotheekadvies ongeveer kost. U kunt hier namelijk berekenen hoeveel provisie er op uw hypotheek wordt uitbetaald. Ook vindt u een provisieoverzicht van bijna alle hypotheekaanbieders. Je kunt geld besparen door voor het afsluiten de onderhandeling aan te gaan met je tussenpersoon. Ook biedt de site een tarievenoverzicht van financiële tussenpersonen die werken voor een vast tarief.

Bedenk goed dat het ‘advies’ beïnvloed kan worden door de provisie. Dit geldt zeker voor bankspaarhypotheken omdat dit je de mogelijkheid geeft om geen of (makkelijker) elders een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

Moet je belasting betalen over je bankspaartegoed?

Zolang je bankspaartegoed op de geblokkeerde bankspaarrekening staat, betaalt je geen inkomstenbelasting daarover (let wel op de fiscale regels). Zodra je bankspaartegoed vrijvalt, ben je (in principe) geen inkomstenbelasting verschuldigd. Hier geldt een maximum aan het vrijgestelde bedrag, namelijk € 143.000/ (2007) per persoon. Uiteraard moet je wel je eigenwoningschuld hiermee aflossen. Zo nee, dan ben je inkomstenbelasting in box 1 verschuldigd over het rentebestanddeel in het opgebouwde bedrag (= de waarde van het opgebouwde bedrag minus uw totale inleg).